这两年，房子越来越不好卖，再加上建筑新规越来越宽松，市场上所有的新楼盘都在卷架空层、卷会所。
甚至，还卷出了三种趋势：
第一，会所越来越下沉。
像杭州这种城市，以前都是单价6万、8万、10万的豪宅才有会所，现在单价3万的刚需社区，也都给配上了会所。
第二，会所越来越大。
曾经的杭州豪宅、现在二手房单价能卖到15万的仁恒滨江园，配了个1600平的会所。要是放到现在，仁恒滨江园的业主你都抬不起头。
1600平？
你家单价15万的豪宅，会所还没现在人家刚需小区的架空层大。
一点都没夸张！
现在杭州随便一个单价三四万的刚需小区，会所起步都是1500平，外面还有1000多平的架空层泛会所。
第三，功能越来越多。
恒温泳池、女王空间、私宴厅、SPA、KTV、奈尔宝儿童游乐区……这都是标配。
夸张点的，连红酒雪茄吧都敢给你配上。根本不管日薪500块的牛马，到底能不能抽上一支800块的高希霸。
你用不用我不管，反正配上。
牛马不想要，牛马也要得到。
这些东西似乎听起来都很美好，牛马也吃上了好草料，但今天娃哥想给你算笔账，算完之后你就明白——
95%的会所，本质上都是卖房道具。
80%的会所，交房后都会暴雷。
如前面所说，现在任何一个稍微带点改善的普通小区，一张口就是我们有一两千平的会所，还有1000多平的架空层泛会所……加在一起，动辄就是两三千平的配套。
听起来很解馋，但有些账真不敢细算。
很多人是真不知道会所的运营成本到底有多高。
前两年吧，杭州有个滨江开发的小区叫金色黎明，自带的会所运营不下去了，就要对外开放或者直接关停。
业主不同意，业委会和物业就摊开了账本，业主懵逼了。
五六年的时间，这个会所单纯水电能耗、人工以及日常运营的成本支出就超过400万……
整体算下来，一个会所的年运营费用在80-90万。
金色黎明的会所很大、功能很多？
并没有！
只有一个恒温泳池、一间多功能房、一个健身房，仅此而已。
跟现在的小区比，差远了。
那是物业报假账？
也没有！
当年金色黎明的业主还跑去咨询了杭州专业从事泳池保养的人，人家也给业主算了笔更详细的账：
再小的会所，只要有恒温泳池，水电费等能耗不会低于50万/年；
按一个带泳池的会所至少需要5-6名服务人员（含救生员），人工成本至少又是30万/年；
最后，要想泳池和健身房等硬件能正常运转，每年至少还得需要5-10万的设备维修和保养费用……
全部加在一起，
只要会所带泳池，运营成本就该是100万/年。
Ok，这是只有恒温泳池、健身房和多功能房，面积不过千平的基础会所的运营成本。
那么，问题来了——
现在的会所面积更大，加上架空层动辄都是两三千平。
现在的会所功能更多，除了基础的泳池和健身房，还有喝下午茶的女王空间，还有喝酒的行政酒廊，还有奈尔宝同款、大几百平的童玩区，还有影音室、书吧、室内篮球场、KTV、瑜伽室、宠物托管，更夸张的还有红酒雪茄吧……
像这样的会所，每年的运营成本得多少？
水电能耗翻个一倍；人员配置和人工成本再翻个两倍；设备维修保养再翻个一倍……七七八八加在一起，一年至少也得300万吧。
那么，问题来了——
这三百万让谁掏，怎么掏？
无非就三种办法：
办法一，加到物业费里，让业主掏。
300万的会所运营成本，摊到每一户的物业费里，得摊多少钱？
算笔帐呗。
现在的小区不仅会所越做越大，容积率还越来越低，户数还越来越少，你们要居住品质嘛，你们要低密小板楼嘛……
我随便查了查杭州、南京、苏州、西安等十多个二线城市的数据——
近两年的新盘社区，总户数基本都在300-500户上下。
每年300万的会所运营成本，摊到三五百户的业主头上：
每户每年至少要摊6000-10000块。
你都用上会所了，肯定不能是刚需社区，那咱按照户均面积130-140平来算，把每年的会所成本摊成物业费：
为了支撑会所的正常运营，每户要增加的物业费至少是5元/㎡/月。
记住！
这个只是为了维持会所运营而额外增加的物业费。
那要是再加上小区正常的物业费，你得掏多少？
一个普通新房，哪怕没有会所，正常的物业费也要收到两三块了吧。
你再加上会所这部分的，也就是说——
一个带恒温泳池、健身房、瑜伽室、咖啡区、影音室、童玩区等各种会所配套的小区，想要维持会所的正常运营，物业费标准不会低于8块/㎡/月。
一套100多平的房子，一年物业费至少1万块。
高么？
听起来是不是很夸张？
但一点都不夸张。
我再给大家说几组数据——
新加坡带泳池会所的高级公寓，物业费是50块；
香港带泳池会所的住宅，物业费差不多也是50块；
就连泰国带泳池会所的高级公寓，物业费都要收到10-15块。
你要知道，
泰国的人工成本可是要比国内低的多得多。
所以，
你要想享受泳池、会所、健身房、KTV、咖啡、影音室，就得掏这么多钱。
这时候，有业主表示：
我是牛马，我没时间去天天游泳、健身、唱歌、看电影、抽雪茄，我不用会所，凭什么给你们摊这个钱，我不要掏这个钱！
能不能不掏？
能！
国内有相关法律明文规定——
不允许强制收取会所费，只允许收取基本物业费：每个月每平2-3块。
为什么国内很多社区刚交付的时候，会所运营的还不错，再到后面就越来越烂？
因为从第二年开始，就有越来越多的牛马发现自己根本没时间去使用会所，就会有越来越多的业主拒绝缴纳会所费。
这个时候，就会出现第二种支撑会所运营的收费方式。
办法二，收取会费，谁用谁掏钱。
想用会所，办年卡。
据我了解，国内绝大多数的社区会所年卡收费都在2000-3000块/年。
再贵就没人交了。
为什么是2000-3000块？
因为外面的游泳健身会所的年卡，差不多就是这个钱，甚至还更便宜。
你说，
我这会所可不只有游泳健身，还有私宴厅、KTV、SPA、咖啡、雪茄、红酒、瑜伽、篮球场……
对，你是有，但我也不天天唱歌、天天SPA啊。
再说，
我也抽不起高希霸啊。
就这2000-3000块的会费，也不是每户都会交。
我调查了杭州15个带会所、收会费的小区：
社区会所年卡的办卡率大约在30%，最多不超过50%。
四五百户的小区，办卡的也就不到200户。
200户办年卡，每张卡2000-3000块，一个会所的年收入大概就是40-60万。
是不是发现新问题了？
根本不够！
连泳池都养不活，光一个泳池的年能耗费就是50-60万，
就小区业主办年卡的这俩钱，根本养不起一个会所。
怎么办？
要么关了，要么对外营业。
一旦牵扯到对外营业，这就有意思了。
现在的小区会所跟过去不一样，过去很多会所都是在外面临街，出入会所的非业主可以不用进社区。
但是！
现在一半以上的会所都在社区内部的下沉空间，一旦对外营业，也就意味着外面的各种人都能随意出入社区。
各种莫名其妙的人，除了能出入社区、健身房和泳池，还能大半夜在行政酒廊里喝酒，在ktv里唱歌，在私宴厅里划拳……
精彩不？
你说不让开？
那就只能关了，谁也别用。
有人会说，不对！
还有第三种办法！
办法三，让开发商把钱掏了。
哈哈哈哈，
你是在讲什么笑话吗？
人家房都卖完了，甚至都交付了，你还让他每年花300万去给你补贴会所？
这就是交房后的会所可能会出现的三种场景。
收8-10块的物业费——
没人交，关了；
收2000-3000块的年卡，只对业主开放——
价格要不上去，办卡的人少，入不敷出，关了；
收2000-3000块的年卡，对外开放运营——
要么，外面人可以随意出入；要么，里面人开始闹腾维权。
照上面这个说法，难道说就没有运营很好的社区会所？
还真有！
我这么多年就看到两类会所运营的还不错。
一个是大型改善社区。
我在南京看到过一个社区交付了7-8年，会所一直都是正常对内运营状态，而且泳池、健身房、业主食堂等硬件配套保养和维护的都非常棒。
这其中有三重原因：
第一，小区贼大。
一共有1000多户，300多万的会所运营成本摊到每户头上，平摊物业费比较少，每户的综合物业费大概是5-6块左右。
第二，纯改善盘。
这是能排得上南京前十的高端改善盘，业主都有钱，能掏得起6块多的物业费。
第三，对内开放，部分收费。
在物业费已经收到5-6块的基础上，这个社区会所的泳池、羽毛球场和篮球场等功能空间仍然收取少量的使用费：游一次泳，差不多15块钱。
但好处就是，只对内开放。
Ok，重点来了！
即便这是个1000多户的社区，物业费摊下来已经能降到5块多；即便这是个南京前十的高端盘，业主都有钱，也愿意掏5块钱以上的物业费；即便部分项目还要额外收费，且业主也都同意……
这个小区的会所，仍然是微微亏损状态！
开发商每年仍要补贴小几十万！
你想想，
现在有几个社区能同时满足以上条件？
除了这个之外，我还遇到过一个小区的会所运营的也还不错。
深圳湾壹号。
它们属于咱们前面提到的第二种办法：对内开放，办年卡，收会费。
好不好奇为啥人家办年卡、收会费，就能实现只对业主开放，人家的会所就能运营下去？
人家的会费是40万一年。
果然，
这个世界上绝大多数难题的根源，都在于钱不够。
讲到这里，你就彻底清楚——
普通人想要用上开发商在卖房时宣传的那个两三千平、功能花里胡哨的会所，得满足什么条件？
要么你全小区都得掏得起8块钱以上的豪宅物业费；
要么你得是个千户以上的大社区，每户都掏得起5块以上的中高物业费，且在使用部分功能时再额外按次收费，且开发商每年还要再补贴个三四十万；
要么你就选择一年会费40万以上的深圳湾壹号。
如果以上三者都不满足，那你就要接受——
会所就是个卖房道具的残酷现实。
房子一卖，会所一关。
房子卖完，会所移交第三方，对外运营三五年，设备一烂，关停拉倒。
哦，
对了。
还有个很扯淡的事情——
虽然会所是开发商的卖房道具，但很多时候买道具的钱可是你花的。
就好像，
现在很多带着两三千平会所的新盘，往往都比周边普通盘要贵上一大截。
最后，给大家两个建议吧。
如果你买的是豪宅高端盘——
物业费能收到8-10块以上，看看会所也行。
如果你买的就是个刚需刚改盘——
物业费也就收个两三块，会所大概率后期运营的不会太好。
如果它的价格跟周边一样，那买就买了，能爽一阵是一阵；
如果价格比周边贵一大截，我劝你还是算了，真没必要。
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