
这两年,房子越来越不好卖,再加上建筑新规越来越宽松,市场上所有的新楼盘都在卷架空层、卷会所。
甚至,还卷出了三种趋势:
第一,会所越来越下沉。
像杭州这种城市,以前都是单价6万、8万、10万的豪宅才有会所,现在单价3万的刚需社区,也都给配上了会所。
第二,会所越来越大。
曾经的杭州豪宅、现在二手房单价能卖到15万的仁恒滨江园,配了个1600平的会所。要是放到现在,仁恒滨江园的业主你都抬不起头。
1600平?
你家单价15万的豪宅,会所还没现在人家刚需小区的架空层大。
一点都没夸张!
现在杭州随便一个单价三四万的刚需小区,会所起步都是1500平,外面还有1000多平的架空层泛会所。
第三,功能越来越多。
恒温泳池、女王空间、私宴厅、SPA、KTV、奈尔宝儿童游乐区……这都是标配。
夸张点的,连红酒雪茄吧都敢给你配上。根本不管日薪500块的牛马,到底能不能抽上一支800块的高希霸。
你用不用我不管,反正配上。
牛马不想要,牛马也要得到。
这些东西似乎听起来都很美好,牛马也吃上了好草料,但今天娃哥想给你算笔账,算完之后你就明白——
95%的会所,本质上都是卖房道具。
80%的会所,交房后都会暴雷。

如前面所说,现在任何一个稍微带点改善的普通小区,一张口就是我们有一两千平的会所,还有1000多平的架空层泛会所……加在一起,动辄就是两三千平的配套。
听起来很解馋,但有些账真不敢细算。
很多人是真不知道会所的运营成本到底有多高。
前两年吧,杭州有个滨江开发的小区叫金色黎明,自带的会所运营不下去了,就要对外开放或者直接关停。
业主不同意,业委会和物业就摊开了账本,业主懵逼了。
五六年的时间,这个会所单纯水电能耗、人工以及日常运营的成本支出就超过400万……
整体算下来,一个会所的年运营费用在80-90万。
金色黎明的会所很大、功能很多?
并没有!
只有一个恒温泳池、一间多功能房、一个健身房,仅此而已。
跟现在的小区比,差远了。
那是物业报假账?
也没有!
当年金色黎明的业主还跑去咨询了杭州专业从事泳池保养的人,人家也给业主算了笔更详细的账:
再小的会所,只要有恒温泳池,水电费等能耗不会低于50万/年;
按一个带泳池的会所至少需要5-6名服务人员(含救生员),人工成本至少又是30万/年;
最后,要想泳池和健身房等硬件能正常运转,每年至少还得需要5-10万的设备维修和保养费用……
全部加在一起,
只要会所带泳池,运营成本就该是100万/年。
Ok,这是只有恒温泳池、健身房和多功能房,面积不过千平的基础会所的运营成本。
那么,问题来了——
现在的会所面积更大,加上架空层动辄都是两三千平。
现在的会所功能更多,除了基础的泳池和健身房,还有喝下午茶的女王空间,还有喝酒的行政酒廊,还有奈尔宝同款、大几百平的童玩区,还有影音室、书吧、室内篮球场、KTV、瑜伽室、宠物托管,更夸张的还有红酒雪茄吧……
像这样的会所,每年的运营成本得多少?
水电能耗翻个一倍;人员配置和人工成本再翻个两倍;设备维修保养再翻个一倍……七七八八加在一起,一年至少也得300万吧。
那么,问题来了——
这三百万让谁掏,怎么掏?
无非就三种办法:
办法一,加到物业费里,让业主掏。
300万的会所运营成本,摊到每一户的物业费里,得摊多少钱?
算笔帐呗。
现在的小区不仅会所越做越大,容积率还越来越低,户数还越来越少,你们要居住品质嘛,你们要低密小板楼嘛……
我随便查了查杭州、南京、苏州、西安等十多个二线城市的数据——
近两年的新盘社区,总户数基本都在300-500户上下。
每年300万的会所运营成本,摊到三五百户的业主头上:
每户每年至少要摊6000-10000块。
你都用上会所了,肯定不能是刚需社区,那咱按照户均面积130-140平来算,把每年的会所成本摊成物业费:
为了支撑会所的正常运营,每户要增加的物业费至少是5元/㎡/月。
记住!
这个只是为了维持会所运营而额外增加的物业费。
那要是再加上小区正常的物业费,你得掏多少?
一个普通新房,哪怕没有会所,正常的物业费也要收到两三块了吧。
你再加上会所这部分的,也就是说——
一个带恒温泳池、健身房、瑜伽室、咖啡区、影音室、童玩区等各种会所配套的小区,想要维持会所的正常运营,物业费标准不会低于8块/㎡/月。
一套100多平的房子,一年物业费至少1万块。
高么?
听起来是不是很夸张?
但一点都不夸张。
我再给大家说几组数据——
新加坡带泳池会所的高级公寓,物业费是50块;
香港带泳池会所的住宅,物业费差不多也是50块;
就连泰国带泳池会所的高级公寓,物业费都要收到10-15块。
你要知道,
泰国的人工成本可是要比国内低的多得多。
所以,
你要想享受泳池、会所、健身房、KTV、咖啡、影音室,就得掏这么多钱。
这时候,有业主表示:
我是牛马,我没时间去天天游泳、健身、唱歌、看电影、抽雪茄,我不用会所,凭什么给你们摊这个钱,我不要掏这个钱!
能不能不掏?
能!
国内有相关法律明文规定——
不允许强制收取会所费,只允许收取基本物业费:每个月每平2-3块。
为什么国内很多社区刚交付的时候,会所运营的还不错,再到后面就越来越烂?
因为从第二年开始,就有越来越多的牛马发现自己根本没时间去使用会所,就会有越来越多的业主拒绝缴纳会所费。
这个时候,就会出现第二种支撑会所运营的收费方式。
办法二,收取会费,谁用谁掏钱。
想用会所,办年卡。
据我了解,国内绝大多数的社区会所年卡收费都在2000-3000块/年。
再贵就没人交了。
为什么是2000-3000块?
因为外面的游泳健身会所的年卡,差不多就是这个钱,甚至还更便宜。
你说,
我这会所可不只有游泳健身,还有私宴厅、KTV、SPA、咖啡、雪茄、红酒、瑜伽、篮球场……
对,你是有,但我也不天天唱歌、天天SPA啊。
再说,
我也抽不起高希霸啊。
就这2000-3000块的会费,也不是每户都会交。
我调查了杭州15个带会所、收会费的小区:
社区会所年卡的办卡率大约在30%,最多不超过50%。
四五百户的小区,办卡的也就不到200户。
200户办年卡,每张卡2000-3000块,一个会所的年收入大概就是40-60万。
是不是发现新问题了?
根本不够!
连泳池都养不活,光一个泳池的年能耗费就是50-60万,
就小区业主办年卡的这俩钱,根本养不起一个会所。
怎么办?
要么关了,要么对外营业。
一旦牵扯到对外营业,这就有意思了。
现在的小区会所跟过去不一样,过去很多会所都是在外面临街,出入会所的非业主可以不用进社区。
但是!
现在一半以上的会所都在社区内部的下沉空间,一旦对外营业,也就意味着外面的各种人都能随意出入社区。
各种莫名其妙的人,除了能出入社区、健身房和泳池,还能大半夜在行政酒廊里喝酒,在ktv里唱歌,在私宴厅里划拳……
精彩不?
你说不让开?
那就只能关了,谁也别用。
有人会说,不对!
还有第三种办法!
办法三,让开发商把钱掏了。
哈哈哈哈,
你是在讲什么笑话吗?
人家房都卖完了,甚至都交付了,你还让他每年花300万去给你补贴会所?
这就是交房后的会所可能会出现的三种场景。
收8-10块的物业费——
没人交,关了;
收2000-3000块的年卡,只对业主开放——
价格要不上去,办卡的人少,入不敷出,关了;
收2000-3000块的年卡,对外开放运营——
要么,外面人可以随意出入;要么,里面人开始闹腾维权。

照上面这个说法,难道说就没有运营很好的社区会所?
还真有!
我这么多年就看到两类会所运营的还不错。
一个是大型改善社区。
我在南京看到过一个社区交付了7-8年,会所一直都是正常对内运营状态,而且泳池、健身房、业主食堂等硬件配套保养和维护的都非常棒。
这其中有三重原因:
第一,小区贼大。
一共有1000多户,300多万的会所运营成本摊到每户头上,平摊物业费比较少,每户的综合物业费大概是5-6块左右。
第二,纯改善盘。
这是能排得上南京前十的高端改善盘,业主都有钱,能掏得起6块多的物业费。
第三,对内开放,部分收费。
在物业费已经收到5-6块的基础上,这个社区会所的泳池、羽毛球场和篮球场等功能空间仍然收取少量的使用费:游一次泳,差不多15块钱。
但好处就是,只对内开放。
Ok,重点来了!
即便这是个1000多户的社区,物业费摊下来已经能降到5块多;即便这是个南京前十的高端盘,业主都有钱,也愿意掏5块钱以上的物业费;即便部分项目还要额外收费,且业主也都同意……
这个小区的会所,仍然是微微亏损状态!
开发商每年仍要补贴小几十万!
你想想,
现在有几个社区能同时满足以上条件?
除了这个之外,我还遇到过一个小区的会所运营的也还不错。
深圳湾壹号。
它们属于咱们前面提到的第二种办法:对内开放,办年卡,收会费。
好不好奇为啥人家办年卡、收会费,就能实现只对业主开放,人家的会所就能运营下去?
人家的会费是40万一年。
果然,
这个世界上绝大多数难题的根源,都在于钱不够。
讲到这里,你就彻底清楚——
普通人想要用上开发商在卖房时宣传的那个两三千平、功能花里胡哨的会所,得满足什么条件?
要么你全小区都得掏得起8块钱以上的豪宅物业费;
要么你得是个千户以上的大社区,每户都掏得起5块以上的中高物业费,且在使用部分功能时再额外按次收费,且开发商每年还要再补贴个三四十万;
要么你就选择一年会费40万以上的深圳湾壹号。
如果以上三者都不满足,那你就要接受——
会所就是个卖房道具的残酷现实。
房子一卖,会所一关。
房子卖完,会所移交第三方,对外运营三五年,设备一烂,关停拉倒。
哦,
对了。
还有个很扯淡的事情——
虽然会所是开发商的卖房道具,但很多时候买道具的钱可是你花的。
就好像,
现在很多带着两三千平会所的新盘,往往都比周边普通盘要贵上一大截。
最后,给大家两个建议吧。
如果你买的是豪宅高端盘——
物业费能收到8-10块以上,看看会所也行。
如果你买的就是个刚需刚改盘——
物业费也就收个两三块,会所大概率后期运营的不会太好。
如果它的价格跟周边一样,那买就买了,能爽一阵是一阵;
如果价格比周边贵一大截,我劝你还是算了,真没必要。
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